안녕하십니까?
중국 북경 대신부동산컨설팅 유한공사( http://www.95hows.com , http://www.alexnam.com )의 남 기범입니다.
2009년 6월에 들어서면서 매매 거래량이 평균 시세보다 높은 가격임에도 불티난거 아닌가 생각될 정도로 늘어나고 있습니다.
2009년 2월이 바닥을 찍었다고 판단되어서 인지, 2009년 3월 이후로 지속적인 상승세를 보이고 있습니다.
/* 중국 북경 왕징 화정세가 아파트 2009년 4월 매매 시세 분석표( http://blog.95hows.com/28 ) */
작년 금융위기 이후, 각종 경기 부양책중에 은행 이자 할인, 대출 용이, 외국인 부동산 투자 제한 일시 해지등에 의한 결과라고 분석됩니다.
2009 년 5월까지만 해도 신규 집을 구매하고자 하는 구매 희망자들의 심리는 싼집을 사야 한다 정도 였지만, 2009년 6월에 들어서면서 과거 떳다방에서 너도나도 사는 분위기 처럼, 지금은 매매 물건이 나오자 마자 2~3일도 걸리지 않게 거래가 성사되고 있는 것으로 판단됩니다.
2009년 4월까지에는 부동산 관리 총국(http://www.bjfdc.gov.cn)의 평균 매매 시세와 비슷하거나 약간 싸게 거래가 성사된 반면 2009년 5월 중순이후에는 평균 매매 시세보다 평균 1~2000위엔/평방미터 비싼 가격에 거래가 되고 있다 보니, 6월 1일 매매 시세가 6월 16일 매매 시세보다 올라가고 있는 것을 눈으로 볼 수 있습니다.
/* 왼쪽 차트의 경우 2009년 6월 1일자 북경 왕징 화정세가 평균 매매 시세( http://blog.95hows.com/113 ), 오른쪽 차트의 경우 2009년 6월 16일자 평균 매매 시세( http://blog.95hows.com/158 ) */
예를 들어, 북경 왕징 화정세가 아파트 단지의 2009년 6월 1일 평균 매매 시세는 13,868위엔이었으나, 2009년 6월 16일 평균 매매 시세는 13,956위엔으로 기록되고 있습니다.
즉, 보름 사이에 평균 매매 시세가 약 100위엔/평방미터 이 올랐다는 것입니다.
평균 매매 시세가 100위엔이 오른 경우는 전체적인 시세로는 1000위엔 정도 올른 가격에 거래되고 있다고 판단할 수 있습니다.
당사의 매매 분석 전담 TFT의 블로그( http://blog.95hows.com )를 보게 되면, 왕징내 화정세가 단지만 그런 것이 아니라 90%이상의 단지들이 보름 사이에 평균 100위엔의 평균 매매 거래 시세를 기록하고 있습니다.
2009년 6월 17일 현재에도 평균 매매 시세보다 평균 1~2000위엔 비싼 가격에 거래가 성사되고 있으며, 매물을 사고자 하는 사람들이 넘치다 보니, 1주일 정도의 시간을 고민해도 해당 물건이 없는 실정입니다.
이러한 분위기에 본인은 몇가지 걱정스러운 면이 있습니다.
첫째, 2009년 상반기(2009년 6월이전)에 거래가 완료된 집들이 전체 임대가를 올릴것으로 예상됩니다.
즉, 전체 세대수의 27%정도의 집주인이 임대료를 들썩이기 시작하면, 약 2개월내에 전체 단지의 임대가가 상향 조정됩니다.
현재 분위기에서는 2009년 하반기의 임대가가 현재 매매 거래가 활성화된것에 의해 상향 조정될 것으로 판단됩니다.
기본적으로 신규로 집을 구매한 집주인의 경우 분양 받은 사람에 비해 대출비용등 투자 비용이 높기 때문에 해당 비용을 보상받기 위해 부득이 임대료를 올릴것으로 예상됩니다.
둘째, 도대체 얼마까지 올라갈 것인가.....라는 걱정입니다.
2007년 3/4분기에 중고 주택 거래의 꽃인 시점이었습니다.
예를 들어 화정세가의 경우 최고 비싼 가격에 거래된 가격이 17500위엔/평방미터 이었습니다.
현재 거래되는 추세를 보면, 2009년 3/4분기 말정도에 가면 2007년 3/4분기때의 가격을 어느 정도 회복할 것으로 예상 됩니다.
그렇다면, 2007년 3/4분기 이후 2008년동안에 관망 분위기였듯이, 2010년에도 관망 분위기로 갈 것인지, 아니면 더더욱 탄력을 받아 예를 들어 왕징내 가격 기대 심리가 20000위엔 선을 돌파할 것인지....
하는 걱정입니다.
일게 복덕방 쟁이로서, 왕징내(북경에서 4환과 5환 사이의 매물) 가격 기대 심리가 20000위엔 선을 돌파할 경우 20000위엔에서 30000위엔까지는 아주 빠르게 상승할 것으로 예상됩니다.
즉, 궈마오 주변의 기대 심리가 40,000위엔/평방미터를 넘어서는 순간 100,000위엔/평방미터까지의 아주 빠르게 오른다는 것과 비슷할 것입니다.(개인적으로 아는 중국내 개발회사의 사장의 말에 의하면 궈마오 주변의 아파트 시세가 0위엔에서 40,000위엔까지 기대 심리가 가는 기간이 10년이 걸렸다면, 40,000위엔에서 100,000위엔/평방미터까지 기대 심리가 가는 기간은 10년의 1/3인 3년 정도 걸릴거라는 얘기를 자주합니다. 이유는 더이상 질 땅이 없기 때문에....)
이러한 관점에서 현재 왕징내 기대 심리가 14,000위엔/평방미터(2009년 5월까지만 해도 13,000위엔이었음)인 상황에서 2009년 하반기에 예를 들어 17.000위엔/평방미터까지 간다고 했을 경우, 결국 2010년이 가장 집중적으로 분석해야 할 기간인것 같습니다.
개인적인 생각은 설마 20,000위엔까지 가겠냐하는 직감적인 생각은 있지만, 2012년 왕징내 지하철 역(14호선, 15호선)이 개통을 하면, 20,000위엔까지도 갈만하는 생각도 들긴합니다.
그렇다면, 현재 집을 사고자 하는 사람은 어떻게 해야 하는가?
라고 질문을 할 경우 본인은 다음과 같이 답변을 하겠습니다.
북경의 경우 임대 수익률이 좋은 지역이니, 평방미터당 가격이 얼마인지를 보는 것보다, 대출을 최대로 받고, 매월 원금과 이자를 갚아나가는데, 임대료를 받아서 해당 원금과 이자를 갚아도 돈이 남는 물건에 대해 투자해야 한다.... 입니다.
즉, 예를 들어 화정세가의 210평방미터대의 매물을 현재 보면...
예를 들어 호가인 평방미터당 16,000위엔에 거래를 했다고 가정하면...
대출을 20년 받고 매월 원금과 이자를 갚아야 하는 금액이 약 11,000위엔/월 입니다.
그런데, 해당 현재 매물의 가장 싸게 거래되는 임대가는 14,000위엔/월이라고 가정하면, 매월 3,000위엔이 남는 구조가 됩니다.
물론 이 수치에는 부동산 중개료, 손님 요구사항, 회전율을 고려해서 년 수익으로 계산을 해야 합니다.
예를 들어, 부동산 중개료로 1개월 월세비를 주고, 손님 요구사항으로 1개월 월세에 한해서 서비스를 제공해 준다고 했을 때, 1년 임대 손님을 받을 경우 집주인에게는 10개월치의 임대료를 받게 될 것입니다.
여기에 해당 아파트 단지의 임대 회전률을 보면 간단합니다.
예를 들어 왕징내 화정세가의 경우 평균 9.5개월의 회전율을 자랑합니다.
이 러한 설정에 의하면 위의 경우 처럼 14,000위엔/월에 임대를 놓았을 경우(1년 계약 기간) 1년 임대 수익으로 14,000 X 9.5가 들어오게 되며, 자신의 은행 대출및 이자는 약 11,000위엔 X 12가 들어가게 됩니다.
즉 133,000위엔을 1년 동안 벌어서, 132,000위엔의 은행 대출및 이자를 갚는 셈이나 이 경우에는 1년에 1,000위엔의 순수익이 생기는 것입니다.
자신의 초기 투자비(대출금을 제외한 초기 계약금+세금+매매 거래 중개료) 대비 년 수익을 위의 계산처럼 뽑아 볼 수 있는 것입니다.
그나마 위의 경우에는 흑자가 남겠지만, 지금 현재 왕징, 리두, 우다코, 궈마오 지역의 90% 이상이 매물들은 흑자가 나질 않습니다.
결론적으로 얼마가 되었던 흑자가 되는 매물을 구매하시라고 추천드립니다. |
