상승세 탄 왕징부동산 투자법, "흑자 매물 사야..."

상승세 탄 왕징부동산 투자법, "흑자 매물 사야..."

2009년 6월에 들어서면서 매매 거래량이 평균 시세보다 높은 가격임에도 급속도로 늘어나고 있다. 2009년 2월이 바닥을 찍었다고 판단돼서 인지, 2009년 3월 이후 지속적인 상승세를 보이고 있다. ▲ 베이징 왕징의 화딩스자(華鼎世家, 화정세가) 아파트의 올해 4월 매매 시세 분석표 작년 금융위기 이후, 각종 경기 부양책 중에 은행이자 할인, 대출 용이, 외국인 부동산 투자 제한 일시 해지 등에 의한 결과라고 분석된다. 지난 5월까지만 해도 신규 주택을 구매하려는 구매 희망자들은 저렴한 주택에 관심을 가졌는데, 6월에 들어서면서 과거 '떳다방'에서 너도나도 사는 분위기 처럼, 지금은 매매 물건이 나오자 마자 2~3일도 걸리지 않아 거래가 성사되고 있다. 지난 4월까지는 부동산관리총국(http://www.bjfdc.gov.cn)의 평균 매매시세와 비슷하거나 약간 싸게 거래가 성사됐는데, 5월 중순 이후부터는 평균 매매시세보다 평균 1천~2천 위안/평방미터 비싼 가격에 거래되고 있다. 6월 1일 매매 시세가 6월 16일 시세보다 올라가고 있는 것을 눈으로 볼 수 있습니다. ▲ 6월 1일자 베이징 왕징 화딩스자(華鼎世家) 평균 매매시세   ▲ 6월 16일자 화딩스자(華鼎世家) 평균 매매시세   ▲ 베이징 왕징 화딩스자(華鼎世家, 화정세가) 아파트 단지의  예를 들어, 베이징 왕징 화딩스자(華鼎世家, 화정세가) 아파트 단지의 6월 1일 평균 매매시세는 13,868위안/평방미터이었는데, 16일 평균 매매시세는 13,956위안/평방미터를 기록했다. 매매 시세가 보름 사이에 1평방미터당 100위안이나 올랐다. 평균 매매시세가 100위안이 오른 경우는 전체적인 시세로는 1000 위안 정도 오른 가격에 거래되고 있다고 판단된다. 대신부동산의 매매 분석 전담 TFT의 분석 자료에 따르면, 화딩스자뿐만 아니라 왕징 지역 90%이상의 아파트가 보름 사이에 평균 매매시세가 100 위안 정도 올랐다. 17일 현재에도 평균 매매시세보다 평균 1천~2천 위안 비싼 가격에 거래가 성사되고 있으며, 매물을 구입하려는 사람들이 넘치다 보니 1주일 정도의 시간을 고민해도 해당 물건이 없는 실정이다. 이러한 상황은 몇가지 걱정스러운 면이 있다. 첫째, 2009년 상반기(2009년 6월이전)에 거래가 완료된 집들이 전체 임대가를 올릴 것으로 예상된다. 즉, 전체 세대수의 27%정도의 집주인이 임대료가 들썩이기 시작하면, 약 2개월내에 전체 단지의 임대가가 상향 조정된다. 현재 분위기에서는 2009년 하반기의 임대가가 현재 매매거래가 활성화됨에 따라 상향 조정될 것으로 보인다. 기본적으로 신규 주택을 구매한 집주인의 경우 분양 받은 사람에 비해 대출비용 등 투자 비용이 높기 때문에 구매비용을 보상받기 위해 부득이 임대료를 올릴 것으로 예상된다. 둘째, "도대체 얼마까지 올라갈 것인가" 2007년 3/4분기는 중고 주택 거래의 정점이었다. 예를 들어 당시 화딩스자 거래의 경우 최고가 17,500위안/평방미터이었다. 현재 거래되는 추세를 보면, 올해 3/4분기 말정도에 가면 2007년 3/4분기때의 가격을 어느 정도 회복할 것으로 예상된다. 그렇다면, 2007년 3/4분기 이후 2008년 동안에 관망 분위기였듯이, 2010년에도 관망 분위기로 갈 것인지, 아니면 더욱 탄력을 받아 예를 들어 왕징 지역 아파트 심리적 기대가인 2만 위안 선을 돌파할 것인지 주목된다. 일게 복덕방 쟁이로서, 왕징내(베이징 4환과 5환 사이의 매물) 아파트가격이 2만 위안 선을 돌파할 경우 2만 위안에서 3만 위안까지는 아주 빠르게 상승할 것으로 예상된다. 즉, 베이징 중심지역인 궈마오 주변의 기대 심리가 4만 위안/평방미터를 넘어서는 순간 10만 위안/평방미터까지의 아주 빠르게 오를 것이라는 예상과 같다. 중국 개발회사의 경영자들은 궈마오 일대의 아파트 시세가 0위안에서 4만 위안까지 오르는 기간이 10년 걸렸다면, 4만 위안에서 10만 위안까지 오르는 기간은 3년 정도 걸릴 것이라고 말한다. 이유는 간단하다. 더 이상 아파트를 지을 땅이 없기 때문이다. 이같은 관점에서 현재 왕징 지역 기대 심리가 14,000위안/평방미터(지난 5월까지만 해도 13,000위안이었음)인 상황에서 올 하반기에 예를 들어 17.000위안/평방미터까지 간다고 했을 경우, 결국 2010년이 가장 집중적으로 분석해야 할 기간인것 같다. 개인적인 생각은 설마 2만 위안까지 가겠냐하는 직감적인 생각은 있지만, 2012년 왕징내 지하철 역(14호선, 15호선)이 개통하면, 2만 위안까지도 갈 수있다는 생각이다. "현재 주택을 구매하려는 사람은 어떻게 해야 하는가?"라고 질문 받는다면 다음과 같이 대답할 것이다.   "베이징의 경우 임대 수익률이 좋은 지역이니, 평방미터당 가격이 얼마인지를 보는 것보다, 대출을 최대로 받고, 매월 원금과 이자를 갚아나가는데, 임대료를 받아서 해당 원금과 이자를 갚아도 돈이 남는 물건에 대해 투자해야 한다." 예를 들어 화딩스자의 210평방미터대의 매물을 호가인 평방미터당 16,000위안 거래했다고 가정하면, 대출을 20년 받고 매월 원금과 이자를 갚아야 하는 금액이 약 11,000위안이다. 그런데, 해당 현재 매물의 가장 싸게 거래되는 임대가는 14,000위안/월이라고 가정하면, 매월 3,000위안이 남는 셈이다. 물론 이 수치에는 부동산 중개료, 손님 요구사항, 회전율을 고려해서 연수익으로 계산을 해야 한다. 예를 들어, 부동산 중개료로 1개월 월세비를 주고, 손님 요구사항으로 1개월 월세에 한해서 서비스를 제공해 준다고 했을 때, 1년 임대 손님을 받을 경우 집주인에게는 10개월치의 임대료를 받게 될 것이다. 여기에 해당 아파트 단지의 임대 회전률을 보면 간단하다. 예를 들어 왕징내 화딩스자의 경우 평균 9.5개월의 회전율을 자랑한다. 이러한 설정에 의하면 위의 경우 처럼 14,000위안/월에 임대할 경우(1년 계약 기간) 1년 임대 수익으로 "14,000 X 9.5"가 들어오며, 자신의 은행 대출 및 이자는 약 "11,000 X 12"가 나가게 된다. 즉 133,000위안을 1년 동안 벌어서, 132,000위안의 은행 대출및 이자를 갚으면, 결국 1년에 1,000위엔의 순수익이 생기는 셈이다. 자신의 초기 투자비(대출금을 제외한 초기 계약금+세금+매매 거래 중개료) 대비 년 수익을 위와 같이 계산할 수 있다. 그나마 위의 경우에는 남는 것이 있지만 현재 왕징, 리두, 우다오커우, 궈마오 등지의 90% 이상 매물이 흑자를 내지 못하고 있다. 결론적으로 얼마가 되었던 흑자가 되는 매물을 구매하라고 추천한다.