중국 부동산 구입시 기본 상식

중국에서 부동산을 구입하기 위해서는 몇가지 서류가 필요합니다.
본 내용은 한국 사람들이 이해하기 쉽게 간략하게 설명하도록 하겠습니다.
먼저 은행 대출을 하지 않고 현금으로 구입을 할경우에는 여권만 있어도 가능합니다.
보통 공증처를 거쳐 교역 중심에 가서 서류 절차를 마무리 하는데까지 25일정도

시간이 걸립니다.

 

은행 대출을 통해서 구입을 할경우

 

<부부중 1인 소유일 경우>
1. 여권(또는 거주증)......필히 있어야 함
2. 호적등본이나 초본이 있으면 됨)
3. 소득 증명서 (최근 년도 1년소득이 나와 있어야 됨) .....예전엔 세무서에서

해줬지만 지금은 재직중인 회사에서 발급함*주의점.....소득 증명에 나와 있는 소득은

예를 들어 인민폐로 환산해서 월소득이 10.000원일 경우 대출 가능 액수는 원금과

이자를 합쳐 매월 6.000원 이하입니다.
절대로 6.000원을 초과할수 없슴을 알려 드립니다.

 

<부부 공동 소유일 경우>
위 서류와 동일하나 두사람 여권과 소득 증명이 많을 경우에는 한사람의 소득증명만

있어도 가능하며 부족할때에는 두사람 소득증명을 합쳐도 됩니다.
위 서류는 한국에서 준비하다보니 한글로 되어 있으나 공증 번역을 통해서 처리하므로
법적으로 문제가 없습니다.
일반적으로 위에 기술한 서류만 구비되면 매매가 가능합니다.

은행 대출은 최고 70%까지 가능합니다.
(대출 액수가 많을때나 한국내 소득 증명서를 구비하시지 못하는 경우는 대출 서류를

구비해  주는 회사도 있음.)
80%까지 대출이 가능한 경우가 있는데 이는 부동산 대출로 70%를 받으며 소비대출로

10%를 받았을 경우에 한합니다.
소비대출 10%는 매매가의 10%까지 대출을 받을수 있으며 대출을 받은후 1년후에 원금과

이자를 한꺼번에 갚는 방법과 3년동안 매월 원금과 이자를 분할하여 상환하는 방법이

있습니다.

산출기간은 나이에 따라 달라지며 65세를 정년으로 계산합니다.

예 :42세의 경우 20년까지 가능하지만 46세의 경우 15년까지밖에 안됩니다.

l5년단위로 대출 기간을 끊습니다.

-         상가나 사무실은 대출이 50%까지밖에 안됩니다.

-         만 20세가 넘으면 유학생 자녀의 명의로 구입이 가능합니다.

-         소비 대출의 이자는 부동산 대출과 큰 차이는 없습니다.

 

준비된 서류는 중국 정부에서 지정한 공증 번역을 통해 번역하며

별도의 번역비를 지불해야 합니다.(200-800원정도-글자수에 따라 틀려짐)

 

중국에서 부동산(房地, 방지산)이라 하면 토지사용권과 건물을 말합니다.

 

1.     토지사용권

중국은 모든 생산요소에 대하여 사회주의공유제를 채택하고 있기 때문에

(헌법 제 6조), 토지에 대하여는 국가 또는 집체(향, 진, 촌 등에 있는

농민집단을 말함)에게만 소유권이 인정되고(헌법 제 10조) 사유제는 인정되지

아니한다.
그러나, 소유권의 권능인 사용, 수익, 처분권 중에서 처분권이 제외된

“토지사용권”이라는 제도를 만들어, 지역에 따라 차이가 있지만 대략 40~70년의

사용기간을 인정하고, 개인에게 토지사용권의 취득, 양도, 임대, 담보제공 등을

허용함으로써, 실질적으로는 토지사유제를 인정한 것과 같이 운영되고 있다.

 

토지사용권은 국유토지에 대한 사용권(국유토지사용권)과 집체 소유토지에 대한 사용권(집체소유토지사용권) 으로 나뉜다.

토지사용권의 만기가 도래한 경우, 사용권자는 타인에 우선하여 일정한 사용료를

지급하고 연장할 수 있다.

토지사용권의 출양(국가가 사용자에게 토지사용권을 부여하는 행위) 초기인

1990년대 초에 화남지역(심천 근처)을 시작으로 전국적인 투기바람이 일어났을

정도로, 현재 토지사용권은 개인의 중요한 재산권의 하나로 기능하고 있다.

 

2.     건물

건물에 대하여는 토지와 달리 개인의 소유권이 인정되며, 자유로이 거래되고

있고 거래도 활발한 편이다.

그동안 주택이나 업무용건물을 내국인용, 외국인용으로 구분하는 정책을

시행해 왔으나 2001년 이후 대도시를 중심으로 폐지하는 추세이다.

건물에 부속된 토지사용권은 건물에 수반하여 동시에 이전된다.

 

가).토지사용권
국가로부터의 토지사용권 취득은 <중화인민공화국 토지관리법>과

상해의 경우 <상해시 토지사용권출양방법>에 의한 국유토지의 출양(양도)절차에

따라 입찰 또는 경매의 방식으로 진행된다.
개인간의 매매에 의한 취득도 관련법규에 따라 당사자의 계약에 의해 가능하다.

외국인에 대하여는 취득자의 취득목적에 따라 지역별로 상이한 우대 또는 제한

정책을 시행하고 있다.

상해시의 경우, 토지사용권의 출양에 의한 취득과 매매에 의한 취득에 있어서

외국인도 내국인과 똑같이 취급 된다

( <상해시 토지사용권출양방법>제5조, <상해시 부동산양도방법>제7조).

 

나). 건물

중국은 주택과 기타 건물에 대하여 외국인이 취득할 수 있는 건물을 한정하여

내국인과 외국인을 구분하는 정책을 시행해왔다.

상해시는 중국에서 최초로2001년6월5일에 <상해시 내외분양주택 통일에 관한

의견>을，2003년 2월 18일에는 <비거주건물에 대한 매매 및 임대차 제한의

취소에 관한 통지>를 공포함으로써, 2003년 3월 1일부터 상해시에 있는 상업,

여행, 오락, 금융, 서비스업, 기타 용도 건물 등 각종 건물에 대하여

(단, 국가와 상해시의 특별한 규정이 있는 경우는 제외) 내국인과 외국인에 대한

매매 및 임대차 대상 구분을 취소하였다. 이에 따라, 외국인은 상해에서 주택에

이어 상가, 업무용건물도 내국인과 차별 없이 취득할 수 있게 되었다.

 

부동산(토지사용권, 건물)은 관련 법규에 따라 당사자간의 계약에 의해 자유롭게

매매할 수 있으며, <계약법> 의 규율을 받는다.

부동산매매에 있어서는 정부가 제정한 표준계약서를 사용하여야 하며,

상해시에서 주택의 매매계약을 체결할 경우에는 <상해시 부동산매매계약서>를

사용하여야 한다.

당사자의 일방이나 쌍방이 외국인일 경우에는 <부동산등기시 공증에 관한 통지>에 의거,

지방정부의 공증처( 상해시의 경우에는 구정부 공증처)에서 공증을 받아야 한다.

부동산 매매계약의 쌍방당사자는 지방정부의 등기처 ( 상해시의 경우 구정부 등기처 )에

이전등기를 신청하여야 한다.

 

상해시의 경우 계약 당사자는 2003년 5월 1일 시행되는 < 상해시부동산등기조례 >에

의하여 예고등기( 한국의 가등기에 해당하지만 차이가 많음), 이의등기( 한국의 예고

등기에 해당하지만 차이가 있음 ) 등을 통하여 법적인 보호를 받을 수 있다.

이전등기가 완료되면 한국과 마찬가지로 등기권리증(房地, 방지산권증)을 수령하게

되며, 각 구정부의 등기처에서 등기부를 자유로이 열람할 수 있다.

부동산 소유자는 은행에 저당권을 설정하고 대출을 받을 수 있다.

외국인의 경우에는 매매계약 때와 마찬가지로대출계약, 즉 소비대차계약에 대하여

공증을 받아야 한다.

은행마다 약간의 차이는 있으나, 내국인의 경우 신축주택은 분양가의80%이하,

일반주택은 매매가의70%이하에서 담보대출을 받을 수 있으며, 외국인의 경우에는

각각 70%와 60%의 수준에서 운영되고 있다.

대출 이자율은2003년 현재 20년 만기의 경우 연리 약 5%정도이다.

<외상투자 산업지도목록>에 의하면 부동산임대업은 일반업종(장려업종도 아니고

제한업종도 아닌 업종)에 해당 되므로, 상해시의 경우 외국인이 부동산을 취득하여

임대하는 경우에 내국인과 차이가 없다. 건물의 임대에 관한 <상해시 건물임대차조례>는

내국인과 외국인에게 동일하게 적용된다.

 

 

부동산 구입시 세금 및 부대비

취득세 -> 매매가의 1.5%

2) 교역수속비 -> 평방당 인민폐 5원(면적X5원)

3) 계약인지세 -> 매매가의 0.05%

4) 등기비 -> 인민폐 100원

5) 권리 양도 인지세 -> 1장 인민폐 5원

6) 지적도 -> 인민폐 100원

7) 계약 공증비 -> 매매가의 0.3%

8) 평가비 -> 매매가의 0.3%

9) 보험비 -> 0.05% X 대출액 X 대출년수

10) 저당 공증비 -> 대출액의 0.3%

11) 저당 등기비 -> 인민폐 200원

12) 저당 계약 인지세 -> 대출액의 0.01%

13) 담보비용

14) 관리 기금 및 상관 수속비 -전화, 가스, 전기등

 

상기 기재된 내용중 약간의 변동 사항이 생길수 있습니다.
일반적으로 매매가의 3.5%정도를 매매 수속 및 세금으로 생각하시면 됩니다.