외국인 투자기업의 토지 사용권 취득방법

외국인 투자기업의 토지 사용권 취득방법

 

외국인 투자기업은 토지 사용권을 취득하기 위해

▲획발 취득- 현지 현 급 이상 정부의 비준을 받아 토지 사용자가 토지 보상 및 안치비용을 지급한 후 도시기초 용지, 공익사업용지 및 국가에서 중점적으로 지원하는 에너지･ 교통･ 수리 등 프로젝트 관련 용지의 외국 투자자에 한해 취득가능. 사용기한은 기업경영 기한과 동일하며 사용권을 양도, 임대, 저당할 수 없다.

▲출양 취득- 입찰, 경매 또는 합의를 통해 국가(현 급 이상 정부의 토지관리 부서)가 토지 소유자로서 일정한 기간의 토지 사용권을 양수인에게 양도하고 양수인이 토지 출양금을 지급해 토지 사용권을 취득하는 형식을 말하는데 외국인 투자 기업이 중국에서 토지 사용권을 취득하는 가장 일반적인 형식. 출양 취득 후 토지 사용기간은 거주 용지인 경우 최장 70년, 공업용지, 교육, 과학기술, 문화, 위생, 체육용지 50년, 관광, 오락용지 40년, 종합용지 및 기타 용지인 경우 50년이다. 사용권을 양도, 증여, 저당, 임대할 수 있다.

▲양도취득- 토지 사용권 양도계약을 통해 토지사용권자로부터 양도대금을 지급하는 형식. 양도 취득한 토지의 사용기간은 당 토지 사용권의 출양 기간에서 이미 경과한 토지 사용기간을 공제하고 남은 기간이다. 토지 사용기한내에 양도 취득한 토지 사용권은 재양도, 증여, 저당, 임대가 가능하다.

▲임차취득- 토지 사용권자와 건물 및 부지에 대한 임대차 계약을 체결하고 임대료를 지급하여 토지 사용권을 취득하는 것으로 최장 임대기한은 20년을 초과하지 못한다. 다만 임대취득의 방식은 현지 실험적으로 시행되고 있으며 지역에 따라 임대료, 임대기간, 재 임대, 저당에 관한 규정과 실무적인 처리 방법이 다르다.

▲토지 사용권을 출자로 한 중국 측과 합자 또는 합작기업 설립으로 취득 - 토지 사용권을 가지고 있는 중국 측 투자자와 합자 또는 합작기업을 설립함으로 해당 토지 사용권을 해당 토지 사용권을 취득한다. 토지 사용기한은 외국인 투자기업의 경영기한과 동일. 유의할 점은 중국 측이 국가로부터 획발 방식으로 토지 사용권을 취득했을 경우 중국 측이 토지 출양 수속을 하고 토지 출양 금을 지급해 출양을 받은 후 중국 측의 출자로 해야 한다. 합자, 합작경영 기업을 설립한 후 중국 측으로부터 합자, 합작경영기업의 명의로 권리이전 등기수속을 해야 한다.

한편, 집체소유토지에 관한 사용권을 획득하기 위해서는

▲집체 토지를 국가 소유토지로 지용한 후 외국인 투자기업이 획발 또는 출양 방식으로 취득할 수 있음. 이 경우 획발 또는 출양 방식으로 국가소유 토지 사용권을 취득하는 방식과 유사.

▲집체 토지 사용권을 출자한 향진기업과 합자 또는 합자기업을 설립함으로 토지 사용권을 취득. 현 급 이상 정부의 허가를 얻어 향진기업이 집체 토지 사용권을 출자로 외국투자자와 중외합자 또는 합작기업을 설립하는 것을 말하는데 토지 사용기한은 기업경영기한과 동일. 다만 현 급 정부의 허가를 받지 못할 경우 양도, 저당, 임대가 불가능하며 지상건축물도 불법 건물로 판정 받을 가능성이 있음.

▲촌민위원회 또는 향진기업 고유의 건물 및 부지를 임차함으로 해당 토지 사용권 취득 가능. 토지 사용 기한은 임대차 계약을 약정으로 하며 최장 20년을 초과하지 못함. 임대차 체결할 경우 토지 임대료에 토지 사용비가  포함되었거나 임대 자가 토지 사용 비를 부담한다는 약정을 하지 않을 경우 임차인이 부담하므로 별도의 약정이 필요하며 국가에서 공장건물 징용 시 보상 문제에 대한 약정도 필요하다.