최근의 중국부동산경기회복과 전망(보도)

최근 중국의 부동산경기흐름과 전망

(주중 한국대사관 재경관, 09.7.22)

 

◇ 금년 2/4분기 들어 거래량․가격 등에서 회복기미를 보이던 부동산시장은 6월 들어 거래가격이 상승하고 신규착공면적이 증가세로 돌아서면서 본격적인 회복국면에 진입

 

1. 최근 중국의 부동산경기동향

 

□ 과열방지를 위한 투기억제시책과 금융긴축으로 부동산시장은 07년말～08년중 『조정 → 급락』국면 진입

 

ㅇ 06년말이후 일련의 긴축정책 효과와 08.3/4분기이후의 글로벌 금융위기가 맞물리면서 중국부동산시장은 사상 최초로 불황국면 진입

 

ㅇ 중국정부는 08년말 대출이율과 최초납입금비율 인하, 세금감면, 부동산개발상 금융지원 등 부동산경기부양책 시행

 

□ (09.2/4분기) 부동산투자 및 거래량 정체, 가격하락세가 지속되어 오다가 4월 이후 거래량․가격이 상승국면 진입

 

ㅇ 09.4월중 70개 대중소도시 부동산판매가격은 전월비 소폭 증가세로 반전되었고 동 추세는 5～6월에도 지속됨 (단, 전년동기비로는 6월이전까지는 감소세 지속)

 

ㅇ 부동산 특히 주택의 판매량은 09.4월이후 크게 증가

 

- 09.1/4분기중 주택판매량이 전년동기비 8.7% 증가한 반면 09.1～4월중 17.5% 증가 (4월 한달 증가율 45% 수준)

 

- 09.1～4월중 북경 부동산 거래량은 최근 3년내 최고치, 1～5월중 상하이 부동산 거래량은 전년동기비 26% 증가

 

 

ㅇ 4월이후 부동산시장은 실수요자이외에 투자수요도 다시 살아나면서 전국 주요지역의 고급아파트 거래 급증

 

부동산(주택)관련 주요자료(국가통계국 발표)

(증가율, %)

	09. 1-3	09. 1-4	09.1-5	09.1-6
ㅇ 부동산투자(완성)	4.1	4.9	6.8	9.9
- 주택투자	3.2	3.4	4.4	7.3
ㅇ 시공면적	12.7	12.4	11.7	12.7
ㅇ 준공면적	26.3	27.1	22.6	22.3
ㅇ 착공면적	-16.2	-15.6	-16.2	-10.4
ㅇ 부동산판매	8.2	17.5	25.5	31.7
- 주택	8.7	18.6	26.7	33.4
-오피스	-13.1	-10.5	-1.8	7.6
ㅇ 70개도시판매가격	-1.3(3월)	-1.1(4월)	-0.6(5월)	0.2(6월)
ㅇ 구입자금중 국내대출	8.0	12.4	15.8	32.6

 

□ (09.6월) 5월중 관망세를 보이던 부동산시장은 6월 들어 지표상으로 회복기조의 본격 진입을 의미하는 시그널

 

① 70개 대중소도시 부동산판매가격이 금년들어 처음으로 전년동기대비 플러스(+0.2%)로 반전

 

- 신축주택가격은 여전히 전년동기비 0.6% 하락, 다만 90평방미터 이하의 신축주택가격은 0.9% 상승, 기존주택거래가격도 2.2% 상승, 비주거용 건물은 0.2% 상승

 

② 거래량 급등과 가격의 완만한 상승에도 불구하고 감소세를 보이던 신규착공면적이 6월 들어 플러스(12%) 전환

 

- 09년 상반기 착공면적이 10.4% 감소하였으나 6월 착공통계만 별도 독립하여 추정시 12% 증가

 

☞ 공급초과에 따른 재고가 빠르게 소진되고 있다는 것을 의미하며, 부동산개발상의 신규투자가 향후 증대될 전망

 

※ 부동산개발 1위의 완커(萬科)는 5～6월중순까지 6개 도시에서 40억위안의 토지를 구입하는 등 최근까지 부진했던 대형 개발업체의 토지시장 참여도 빨라지고 있음

 

③ 경기회복에 대한 기대로 5월이후 오피스 판매면적이 급증, 1～6월 누계기준으로 플러스(7.6%) 반전, 이는 6월 들어 최소한 30% 이상 판매가 급증했다는 것을 의미

 

□ (09 상반기종합) 투자액 전년동기비 9.9%, 거래량 31.7% 증가, 대다수 도시의 상반기 판매량은 08년 한해 수준 근접 ☞『거래량 증가→가격상승→신규공급증대』의 선순환진입

 

2. 부동산시장 회복의 주요 특징

 

󰊱 예상이외의 빠른 회복, 빠른 재고소진

 

ㅇ 글로벌 금융위기 지속에도 판매량․가격․신규착공증가가 전문가들의 예상을 앞질러 빨리 회복

 

- (가격) 상해 주택가격은 종전 고점을 회복, 북경과 광동성 평균주택가격도 하락폭의 절반이상을 이미 회복

 

- (물량) 계절조정후 월간 판매량은 3개월 연속 7천만 m2 상회, 이는 07년 가을 판매량 최고치를 상회하는 규모임

 

ㅇ 북경, 상해, 심천 등 상업도시는 회복세가 빠른 반면, 여타 도시는 아직 수급불균형, 지역별 차이는 존재

 

󰊲 (공급측면) 중서부지역의 부동산투자, 90평방미터 이하의 공공주택공급이 회복을 견인

 

ㅇ 09년 상반기중 동부지역(북경, 천진, 상해, 강소, 절강 등) 주택투자는 2.6% 증가에 그친 반면, 중부지역은 13.2%, 서부지역은 15.5% 증가 ☞ 중국정부의 중서부투자 확대정책이 효과를 나타내고 있는 모습

 

ㅇ 일부 도시의 고급주택은 공급과잉문제가 존재하지만, 서민용 공공주택시장과 중소형 주택시장은 여전히 공급부족

 

󰊳 (수요측면) 금리인하와 유동성 공급확대에 힘입어 부동산구입에 있어서 국내대출의 비중이 증가

 

ㅇ 금년 상반기 신규은행대출액은 7조 3,700억원으로 전년동기대비 무려 3배 증가하면서 상당부분이 지방정부의 인프라 및 공공주택투자, 직장인 대상의 모기지 대출확대에 지원

 

- 09.1/4분기중 모기지대출은 전분기대비(계절조정후) 88% 증가하였고, 동 추세는 2/4분기에도 지속됨

 

- 금년 2/4분기들어 주택대출이 급증하면서 금년 상반기 금융기관의 개인주택대출 신규증가액은 4,662억위안(1/4분기에는 1,000억안)으로 전년동기비 150% 증가

 

- 상반기 초상은행, 헝펑(恒丰)은행, 선전발전은행의 주택대출증가율은 400% 상회, 4대 국유은행도 100% 상회

 

ㅇ 수출과 내수 등 실물경제의 자생적인 회복이 어려운 상황에서 부동산시장의 회복모습은 경기회복에 대한 선기대와 유동성팽창에 따른 투자수요 부활에 주로 기인

 

󰊴 부동산매입에 있어서 외자자금 활용도 감소

 

ㅇ 06.7월이후 외자에 의한 부동산매입을 규제한 이후 08년중 일시적으로 제한을 해제(북경시: 외국인 주택매입시 1년 근무․학습제한 폐지)했음에도 외자비중은 감소추세

 

- 09.1/4분기 부동산 구입자금원중 대출은 전년동기비 8% 증가한 반면, 규모는 작지만 외자는 42% 증가하였으나

 

- 09년 상반기기준 부동산 구입자금원중 대출은 전년동기비 32.6% 증가한 반면, 외자이용액은 29.7% 감소

 

※ 외자가 부동산투자에서 차지하는 비중은 10% 미만이지만 고급시장에서의 외자비율은 40%를 초과

 

3. 부동산경기가 중국경제 회복에 가지는 의미

 

□ 금년 하반기 중국경제가 지속적으로 회복하는 데 있어 부동산(주택) 투자의 자생적 회복여부가 매우 중요

 

ㅇ 글로벌 경기침체에 따라 수출회복에 대한 전망이 밝지 않은 상황에서 정부주도의 인프라투자만으로 성장을 견인하기는 곤란

 

- 특히 인프라투자의 고용유발효과가 낮아 경기의 외견상 회복에도 고용사정악화와 소비의 재위축가능이 우려됨

 

□ 인프라투자 등 정부재정주도의 '반쪽 회복'을 극복하고 적어도 내수중심의 안정적 성장을 달성하기 위하여 부동산투자 회생이 동반되어야 함

 

ㅇ 부동산업종은 철강, 시멘트 등 upstream 수요유발과 가전제품, 석유화학제품 기타 downstream 수요유발효과등 전후방 관련효과가 가장 큰 산업

 

- 중국 국내철강생산량의 50%가 건설부문에 사용되며, 이중 1/4이 인프라건설, 3/4(즉 철강생산량의 37.5%)이 주거용․상업용 건물투자에 사용(UBS 분석)

 

ㅇ 부동산가격 상승에 따른 자산효과(wealth effect)로 소비진작이 가능하고 디플레압력에서 벗어나는 유용한 수단

 

4. 향후 부동산경기전망

 

□ 금년 상반기 판매량 회복 → 금년 6월 부동산 판매가격 과 신규착공면적의 플러스전환은 향후 부동산경기 회복이 본격화되고 있음을 시사

 

ㅇ 신규착공이 늘어나면서 부동산관련 전후방 산업의 회복을 견인하는 한편, 소비의 완만한 회복을 지원가능

 

ㅇ 다만 유동성 급증에 따른 주식과 부동산시장의 과열이라는 상방 리스크(upside risk) 우려가 통화부문의 긴축을 초래할 경우 부동산 구매수요가 다소 주춤해 질 우려는 있음

 

□ (리스크) 유동성공급확대와 지방정부의 무리한 성장의욕에서 비롯된 대출(부채) 증가는 2～3년이내 부실채권의 증가를 가져와 결과적으로 성장을 둔화시킬 가능성 내포

 

※ 류밍캉 은감회주석은 7.20 부동산시장 대출리스크 관리차원에서 대손충당금비율을 150%(작년말까지 100%, 6월말 기준 134.3%로 창구지도해 옴)까지 상향조정토록 촉구

	실제 완성		비중(%)
	누계(억위안)	동기대비 증가(%)	누계	동기 대비
1. 투자완성액(억위안)	148167.25	26.1	100.0	100
ㅇ 정부 및 국유기업	64131.97	22.8	43.3	44.5
ㅇ 주택	25988.82	22.4	17.5	18.1
- 부동산 개발	30579.82	20.9	20.6	21.5
1) 산업별
ㅇ 제1차 산업	2256.12	54.5	1.5	1.2
ㅇ 제2차 산업	65036.11	28.0	43.9	43.3
ㅇ 제3차 산업	80875.01	24.1	54.6	55.5
2) 주체별
ㅇ 중앙프로젝트	16641.42	29.6	11.2	10.9
ㅇ 지방프로젝트	131525.82	25.7	88.8	89.1
3) 건설형태별
ㅇ 신축	66093.63	27.2	44.6	44.2
ㅇ 확장	24439.67	24.0	16.5	16.8
ㅇ 개보수	18800.81	33.0	12.7	12.0
4) 구조별
ㅇ 건축설치프로젝트	90208.55	26.0	60.9	61.0
ㅇ 설비공기구 설치	33447.55	30.2	22.6	21.9
ㅇ 기타비용	24511.15	21.5	16.5	17.2
2. 부동산면적(만m²)
ㅇ 시공면적	474131.57	14.3
- 주택	261528.18	15.6
ㅇ 준공면적	128103.96	-4.6
- 주택	65812.90	-4.4
3. 新增고정자산(억위안)	73710.30	9.4

(참고 1) 도시고정자산 투자 상황(2008년 1-12월, 국가통계국)

 

 

	실제 완성		비중(%)
	누계(억위안)	동기대비 증가(%)	누계	동기 대비
1. 투자완성액(억위안)	53520.32	32.9	100.0	100.0
- 정부 및 국유기업	23054.57	40.6	43.1	40.7
- 주택	8357.56	7.8	15.6	19.3
1) 산업별
ㅇ 제1차 산업	915.08	79.7	1.7	1.3
ㅇ 제2차 산업	23041.68	29.1	43.1	44.3
ㅇ 제3차 산업	29563.57	34.9	55.2	54.4
2) 주체별
ㅇ 중앙프로젝트	4733.99	28.0	8.8	9.2
ㅇ 지방프로젝트	48786.33	33.4	91.2	90.8
3) 건설형태별
ㅇ 신축	25330.67	42.8	47.3	44.1
ㅇ 확장	8810.30	31.6	16.5	16.6
ㅇ 개보수	6599.39	52.8	12.3	10.7
4) 구조별
ㅇ 건축설치프로젝트	33613.47	35.2	62.8	61.7
ㅇ 설비공기구 설치	11058.73	32.1	20.7	20.8
ㅇ 기타비용	8848.13	25.7	16.5	17.5
2. 부동산면적(만m²)
ㅇ 시공면적	349616.05	15.7
- 주택	199591.49	13.1
ㅇ 준공면적	27695.15	25.2
- 주택	15932.62	24.7
3. 新增고정자산(억위안)	18076.51	63.5

(참고 2) 도시고정자산 투자 상황(2009년 1-5월)