大暑节气,全国的楼市也一片火爆。据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2007年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅比上月高0.7个百分点。2007年以来,一度出现低迷的全国房产市场仿佛一夜间就火爆起来,在南国深圳,甚至出现房价半年内飙升50%的罕见状况。
在上海,楼市也似乎在随气温逐渐走高。统计显示,今年上半年,上海商品住宅成交量高达1046.4万平方米,比去年同期增长22.9%,平均成交价格也上涨了4.16%。楼市的火爆让曾经一度绝迹的彻夜排队买房现象再现上海。而在二手房市场上,中介坦言,只要有房源就会有多个买家来抢购。
楼市的火爆让投资客乐在其中,房市“坐庄说”也甚嚣尘上,有业内人士甚至有根有据地测算,如果拥有数十亿元资金就可以在某些地区人为地操纵房价,从而成为类似股票市场的楼市“庄家”。
然而当以生活居住为最终目的的房产,在某些投资者眼中完全异化成为投资用途的“股票”时,那么这个市场显然已经偏离其真实价值。市场经济中最基本的规律就是,任何一个产品,无论它是消费品,还是投资品,价格偏离价值只能是暂时的,长期看来必然要回归价值本身。尽管没有人能够准确预知这样的回归将在何时以何种方式来临,但是对于房地产市场投资者而言,各种风险正在悄然的积累:
首先,国内主要城市的房价已经远远脱离了居民的收入水平,系统性风险越来越明显。测算表明,北京、上海、广州、深圳4个城市的房价收入比都已经超过12倍,已经超过国际标准2倍以上。当房价已经在大部分地区让大部分人群难以承受,也就意味着市场价格已经严重偏离合理价值,市场价格自我矫正的系统性风险越来越大。
其次,政府的房产调控政策极有可能进一步强化,预期中强烈调控政策的出台,将构成房产市场投资的政策性风险。尽管三年来的调控似乎换来的却是房价的一片涨声,但调控政策的一时失灵,绝不意味着面对房价的逆势飙升,房产调控政策会缺乏强硬的措施。恰恰相反,从未来政策预期看,物业税的酝酿实施将会构成对房价非理性飙升的致命一击。而既有推进中的调控政策,诸如严查房产商违规交易、“9070”项目逐步竣工上市,以及增加房产土地供给等等措施,都将逐步发挥其调控效果,政策落实后的作用正在积累并强化,一旦政策合力集中爆发,将会给房价带来实质性的政策“拐点”。
第三,房产投资者的投资风险也在逐步显现。熟悉股市的投资者都知道,市场对于股价合理性的判断依据是上市公司的盈利能力。同样的,对于房产投资是否可行,理性的判断依据并非是未来房价的走势,而是购房价格所能获得的租金回报高低。而与楼价不断飙升形成鲜明对比的是,各地的房屋出租价格几乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回报率仅有4%,这一投资回报水平甚至不及同期的通货膨胀比率。但与微薄的价值投资回报相反,对于投资者而言,一旦房价出现大幅调整,则意味着个人资产大幅缩水、银行负债缠身,甚至可能导致个人信用破产,彻底改变自己的人生轨迹,房产投资的巨大风险与理性收益明显不对等。
“楼市有风险,投资需谨慎”,很多投资者也许认为这是老生常谈,“博傻”的心理决定了他们不会愿意轻易收手。每个投资者都在梦想能逃脱接到“最后一棒”,但是,所有的人都会这么幸运吗?
폭발의 부동산 시장은 조용히 “삼중의 위험”이 집합하고 있다
대서의 절기, 전국 부동산 시장 또한 1편 폭발.
국가 발전개혁위, 국가통계국의 조사는 나타내는 것에 따르면 , 2007년 6월, 전국 70개의 대중도시 주택 판매 가격의 동기대비가 7.1%에 오르고, 상승폭은 지난 달였던 것보다 0.7퍼센트 포인트 높이었다. 2007년의 이래, 한 번의 희미하게 나타난 전국 부동산 시장에서 마치 야간에 왕성하게 일어선 것과 같자 마자, 남국의 선전에, 심지어 집값이 반년 안에 50%를 폭등한 보기 드문 상황이 나타난다.
상하이에서, 부동산 시장은 또한 거의 기온을 따르고 있게 점차 상향한다.
통계는 나타내고, 올해 상반기에, 상하이의 분양 주택 거래량은 1046.4만평방미터에 달하고, 작년 같은 시기였던 것보다 22.9%가 늘어나이며, 평균 거래 가격도 4.16%에 오른다.
부동산 시장의 폭발은 일찌기 한 때 자취를 감춘 밤새의 정렬의 주택 구입의 현상이 상하이를 재현하게 한다.
그러나 중고 주택시장 장에서, 중개가 솔직하게 말하고, 오직 주택자료가 있게 여개의 바이어가 앞 다투어 사기를 온다.
부동산 시장의 폭발은 투자 손님이 그 중에 즐기도록 하고, 주택시장에 “낙제하여 말하는 것”은 또한 분분하고, 업계인사가 심지어 땅의 측량계산에 근거가 있고, 수십억위안의 자금을 보유하여 만약 몇몇 지역에서 인위적으로 집값을 조작할 수 있으면, 따라서 주식시장과 유사한 부동산 시장의 “농가”가 된다.
그러나, 생활의 거주를 최종 목적으로 할 때에 부동산 몇몇 투자자 눈에서 완전히 이질화하여 용도의 “증권”을 투자할 때를 되고, 그렇게 이 시장에서 명백하게 이미 그 진실 가치에서 벗어나였다.
시장 경제 중에 가장 기본적인 법칙이고, 어떤 1개의 제품에, 그것이 소비품이든지, 투자상품에, 가격은 가치에서 벗어나는 것이 일시일 수 있을 뿐이며, 장기간 보아하니 반드시 가치 자신으로 돌아와야 한다.
정확하게 이런 회귀를 예견한 어느때에 다가올 수 있는 사람이 없고, 그러나 부동산 시장 투자자로 말한다면, 각종 위험은 조용하고 있는 축적 :
우선, 국내 주요도시의 집값은 이미 주민의 소득 수준에서 훨씬 이탈하이고, 체계성 위험은 더욱 명확해지다.
측량계산이 나타내고 있고, 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 4개 도시의 집값 소득 모두 이미 12배를 초과하여보다, 이미 국제표준 2배 이상을 초과하였다.
집값은 이미 대부분 지역에서 대부분의 군중이 이겨내도록 하일 때에, 또한 시장 가격은 이미 심각하게 합리적 가치에서 벗어남것이다 의미하고, 시장 가격의 자아의 교정의 체계성 위험은 더욱 커지다.
그 다음에, 정부의 부동산 조절 통제의 정책은 아주 한층 강화될 가능성이 있고, 예상 중의 강렬한 조절 통제 정책의 등장, 부동산 시장 투자의 정책성 위험을 줄 필요가 없을 것이다.
3년 이래의 조절 통제가 마치 교환한 것 같은 것은 오히려 집값의 1편의 상승 소리이고, 그러나 조절 통제 정책의 때로는 영험을 잃고, 절대 집값의 반전세의 폭등에 대면하는 것 의미하지 않으며, 부동산은 정책위를 조절 통제하여 강경한 조치가 부족하다.
때마침 반대되고, 미래의 정책의 예상에서 보면, 재산세의 양성은 집값에 대한 비이성적 폭등을 구성할 수 있는 치명적인 일격을 실시한다.
그러나 추진 중의 조절 통제 정책이 있을 뿐만 아니라, 예컨대 집 제조업자의 규정 위반을 엄중히 조사하여 거래, “9070” 항목은 점차 준공하여 상장되고, 및 부동산 토지의 공급 등등의 조치를 증가시키고, 모두 점차 그 조절 통제의 효과를 발휘할 필요가 없고, 정책이 실시된 후 작용은 축적하고 그리고 강화되고 있으며, 일단 정책은 힘을 합쳐 폭발을 집중한다면, 집값에게 실질성의 정책의 “전환점”을 가져올 수 있을 것이다.
제3번째에, 부동산 투자자의 투자 위험도 점차 나타나고 있다.
주식시장의 투자자가 모두 아는 것 잘 알고 있고, 시장의 주가 합리적에 대한 판단의 근거는 상장사의 이익 능력이었다.
마찬가지였던 것은, 부동산에 대해 투자가 실행할 만하고, 이성적인 판단의 근거가 결코 미래의 집값의 동향, 그러나 주택 구매의 가격 얻는 임대료는 고저를 보고한다.
그러나 집값과 끊임없이 폭등하여 선명한 대조를 이루는 것이고, 각지의 주택 임대 가격이 거의 모두 제자리의 제자리 걸음이었다.
상하이의 일부의 최첨단 주택의 임대의 수익율은 4%에 겨우 있고, 이 투자수익의 수준은 심지어 같은 시기의 인플레이션 비율에 못 미친다.
그러나 매우 적은 가치 투자수익과 상반되고, 투자자로 말한다면, 일단 집값이 나타나 대폭 조정된다면, 곧 개인 자산이 대폭 감소하고, 은행의 부채에 시달리는 것 의미하며, 심지어 개인 신용을 초래하여 파산할 필요가 없고, 철저히 자신의 인생 궤적을 바꾸며, 부동산의 투자의 거대한 위험과 이성적인 수익은 확실히 대등하지 않다.
“부동산 시장은 위험이 있고, 투자는 신중을 필요로 하여”, 매우 많은 투자자는 아마 이것이 노서생이 늘 해오던 말이라고 여기고, “넓은 바보”의 심리는 그들이 쉽게 손을 받기를 희망하지 않을 필요가 없기로 결정한다.
매 투자자는 모두 꿈에 도주하여 “최후의 1 막대기”를 받을 수 있고, 그러나, 모든 사람은 모두 이렇게 운이 좋을 수 있습니까?
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